Nouvelles obligations à charge de l’intermédiaire en crédit hypothécaire à partir du 1er avril 2017

Le glas de la fin de la période transitoire n’a pas encore sonné pour l’inscription à la FSMA comme intermédiaire de crédit que déjà entre en vigueur à partir du 1er avril 2017 de nouvelles obligations à charge des intermédiaires en crédit hypothécaire.

Cadre légal

Le cadre légal en matière de crédit a connu quelques changements ces dernières années. Exit la loi de 91 relative au crédit à la consommation et la loi de 92 relative au crédit hypothécaire. Le siège de la matière du crédit (crédit à la consommation et crédit hypothécaire) se trouve désormais dans le livre VII du Code de droit économique consacré aux services de paiement et au crédit. Le SPF Economie en a le contrôle. Seul le statut de l’intermédiaire de crédit est de la compétence de la FSMA. Le livre VII du Code de droit économique connaît déjà des changements importants. En effet, la loi du 22 avril 20161 transposant la directive européenne relative au crédit hypothécaire le modifie de manière importante à partir du 1er avril 2017. Le législateur ne s’est pas uniquement contenté de transposer la directive mais a eu pour objectif de réécrire et de revoir complètement les dispositions relatives au crédit hypothécaire et d’arriver à un parallélisme maximal entre les dispositions applicables en crédit hypothécaire et en crédit à la consommation. Les principales modifications apportées par la loi du 22 avril 2016 ont trait au champ d’application, à l’introduction d’un TAEG en crédit hypothécaire, aux obligations à charge du prêteur et de l’intermédiaire de crédit ainsi qu’un renforcement des sanctions. Le présent article est consacré aux principales obligations à charge de l’intermédiaire en crédit hypothécaire (ci-après l’intermédiaire de crédit) qui seront d’application à partir du 1er avril 2017.

Principales nouvelles obligations à charge de l’intermédiaire en crédit hypothécaire

• Respecter les règles générales de comportement (article VII 130)

L’intermédiaire de crédit est tenu d’agir d’une manière honnête, équitable, transparente et professionnelle, en tenant compte des droits et des intérêts des consommateurs. Il doit par ailleurs s’appuyer, dans le cadre de ses activités, sur les informations relatives à la situation du consommateur et sur ses demandes spécifiques, ainsi que sur les hypothèses raisonnables quant aux risques pour la situation du consommateur sur la durée du contrat de crédit.

• Fournir des informations propres à son bureau (article VII 128)

En temps voulu avant d’entamer l’intermédiation, l’intermédiaire de crédit doit fournir au consommateur sur un support durable les informations suivantes :

1° son identité et son adresse géographique;

2° le registre dans lequel il a été inscrit, le cas échéant, le numéro d’enregistrement et les moyens de vérifier cet enregistrement;

3° si l’intermédiaire de crédit est lié ou travaille à titre exclusif avec un ou plusieurs prêteurs. Lorsque l’intermédiaire de crédit est lié ou travaille à titre exclusif avec un ou plusieurs prêteurs, il fournit le nom du ou des prêteurs pour le compte duquel ou desquels il agit;

4° les procédures permettant au consommateur ou aux autres parties intéressées de déposer et de traiter des plaintes (Ombudsfin);

5° le cas échéant, l’existence de commissions ou d’autres incitations que les prêteurs ou des tiers doivent payer à l’intermédiaire de crédit pour ses services dans le cadre du contrat de crédit, ainsi que leur montant, lorsqu’il est connu. Lorsque ce montant n’est pas connu au moment de la communication des informations, l’intermédiaire de crédit informe le consommateur du fait que le montant réel sera communiqué à un stade ultérieur dans l’ESIS (Fiche d’information standardisée européenne).

Sur demande du consommateur, les courtiers de crédit qui reçoivent une commission de la part d’un ou de plusieurs prêteurs lui fournissent des informations sur les différents niveaux de commission payables par les différents prêteurs qui fournissent les contrats de crédit proposés au consommateur. Le consommateur est informé du fait qu’il a le droit d’exiger ces informations.

L’intermédiaire de crédit veille à ce que son sous-agent, outre les informations précitées, indique au consommateur, lorsqu’il le contacte ou avant qu’il ne fasse affaire avec lui, en quelle qualité il agit ainsi que l’intermédiaire de crédit qu’il représente.

• Assurer la disponibilité permanente d’une information générale sur les contrats de crédit (article VII 125)

Le prêteur et, le cas échéant, l’intermédiaire de crédit assurent gratuitement la disponibilité permanente, d’une information générale, claire et compréhensible, sous la forme d’un prospectus, sur un support durable ou sous une forme électronique (exemple site internet). Les informations minimum à reprendre dans le prospectus sont déterminées par la loi et peuvent être complétées par arrêté royal.

En ce qui concerne la mise en pratique de cette disposition, les travaux préparatoires de la loi prévoient : « En pratique les prêteurs transmettent eux-mêmes chaque jour de manière électronique les prospectus adaptés aux intermédiaires de crédit. »

• Demander les renseignements dans le cadre de l’évaluation de la solvabilité (article VII 126)

Dans le cadre de l’évaluation de la solvabilité, l’intermédiaire de crédit est tenu de demander au consommateur sollicitant un contrat de crédit, ainsi que, le cas échéant, à la personne qui constitue une sûreté personnelle, les renseignements exacts et complets que le prêteur juge nécessaires afin d’apprécier leur situation financière et leurs facultés de remboursement.

Le prêteur ou l’intermédiaire de crédit avertit le consommateur que, lorsque le prêteur n’est pas en mesure d’effectuer une évaluation de la solvabilité parce que le consommateur choisit de ne pas fournir les informations ou les éléments de vérification nécessaires à l’évaluation de la solvabilité, le crédit ne peut lui être accordé. Cet avertissement peut être transmis sous une forme standardisée.

Cette demande d’information doit prendre la forme d’un formulaire de demande de crédit ou, le cas échéant, un formulaire de demande de renseignements sous la forme d’un questionnaire à compléter par le consommateur ou la personne qui constitue une sûreté personnelle. Les données à reprendre dans ce document sont mentionnées dans la loi et peuvent être complétées par arrêté royal.

Le consommateur et la personne qui constitue une sûreté personnelle sont tenus d’y répondre de manière exacte et complète.

Le prêteur et, le cas échéant l’intermédiaire de crédit précise de manière claire et simple, au stade précontractuel, quelles sont les informations nécessaires et quelles sont les pièces justificatives provenant de sources indépendantes vérifiables, que le consommateur doit fournir, et dans quel délai le consommateur doit fournir ces informations.

Les informations sont vérifiées de façon appropriée, en se référant notamment et si nécessaire, à des documents vérifiables de manière indépendante.

• Devoir et service de conseil (article VII 131)

L’intermédiaire de crédit est tenu de rechercher, dans le cadre des contrats de crédit qu’il offre habituellement ou pour lesquels il intervient habituellement, le type et le montant du crédit les mieux adaptés, compte tenu de la situation financière du consommateur au moment de la conclusion du contrat et du but du crédit.

Alors que la directive européenne prévoyait le service de conseil comme pouvant être une activité distincte, le législateur belge a pris une autre option: l’intermédiaire de crédit doit indiquer explicitement au consommateur, dans le cadre d’une transaction donnée, qu’il est tenu de lui fournir des services de conseil. Dans cette lignée, la loi interdit l’usage des termes «conseil» et «conseiller» ou de termes similaires. Par ailleurs, aucune rémunération qu’elle soit directe ou indirecte ne peut être demandée au consommateur pour le service de conseil y compris en dehors de toute intermédiation ou octroi de crédit.

Concrètement, le service de conseil implique :

• de recueillir les informations nécessaires sur la situation personnelle et financière du consommateur et sur ses préférences et ses objectifs pour pouvoir lui recommander des contrats de crédit appropriés. Cette recommandation est fondée sur des informations à jour et prend en compte des hypothèses raisonnables quant aux risques pour la situation du consommateur pendant la durée du contrat de crédit proposé.
• de prendre en considération un nombre suffisamment important de contrats de crédit disponibles sur le marché (pour le courtier ou son sous-agent) ou de sa gamme de produits (pour l’agent ou son sous-agent) et de recommander, parmi ceux-ci, un ou plusieurs contrats de crédit adaptés aux besoins et à la situation personnelle et financière du consommateur. Le consommateur doit être informé sur un support durable avant la fourniture de services de conseil ou, le cas échéant, avant la conclusion d’un contrat relatif à la prestation de services de conseil, si la recommandation se fonde sur la première ou la seconde hypothèse. Par ailleurs, le contenu de la recommandation doit être remis sur un support durable.

L’intermédiaire de crédit doit avertir le consommateur lorsque, compte tenu de sa situation financière, un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour lui.

• Fournir les informations précontractuelles personnalisées – ESIS/European Standardised Information Sheet (article VII 127)

L’intermédiaire de crédit est tenu de fournir gratuitement au consommateur les informations personnalisées dont il a besoin pour comparer les produits de crédits disponibles sur le marché, évaluer leurs implications et prendre une décision en connaissance de cause quant à l’opportunité de conclure un contrat de crédit.

Ces informations personnalisées sont fournies sur un support durable au moyen du formulaire « Fiche d’information standardisée européenne (ESIS) » dans les meilleurs délais, une fois que le consommateur a transmis les informations nécessaires concernant ses besoins, sa situation financière et ses préférences et dans les meilleurs délais avant que le consommateur ne soit lié par un contrat de crédit.

Par ailleurs, l’ESIS est fourni sur un support durable par le prêteur avant ou en même temps que la soumission de l’offre de crédit. Si les caractéristiques de l’offre de crédit divergent de l’information qui était auparavant fournie dans l’ESIS alors cette offre est accompagnée d’une nouvelle ESIS.

La soumission d’une offre de crédit est obligatoire pour un crédit hypothécaire avec une destination immobilière ainsi que pour le crédit hypothécaire avec une destination mobilière qui s’accompagne de la constitution d’une sûreté hypothécaire. Elle ne peut être soumise que si tous les coûts qui peuvent être connus par le prêteur sont effectivement mentionnés et repris dans le taux annuel effectif global. Cette offre mentionne la durée de la validité de l’offre ainsi que toutes les conditions contractuelles, en ce compris un tableau d’amortissement soit du capital et du montant des intérêts échus, soit, en cas de reconstitution du capital, la mention du montant du remboursement unique du capital à la date finale d’échéance du crédit. L’offre de crédit lie le prêteur pendant au moins quatorze jours et peut être acceptée par le consommateur à tout moment.

Si le crédit n’est pas destiné au financement de l’acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers, l’ESIS est remplacé par le SECCI (applicable en crédit à la consommation).

• Fournir des explications adéquates (article VII 129)

L’intermédiaire de crédit est tenu de fournir au consommateur des explications adéquates sur le ou les contrat(s) de crédit proposé(s) et les éventuels services accessoires, afin de permettre au consommateur de déterminer si le ou les contrat(s) de crédit et les services accessoires proposés sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière.

Le cas échéant, les explications comprennent notamment les éléments suivants :

1° les informations précontractuelles à fournir (voir points 2 et 6 ci-dessus);

2° les principales caractéristiques des produits proposés;

3° les effets spécifiques que les produits proposés peuvent avoir sur le consommateur, y compris les conséquences d’un défaut de paiement du consommateur; et

4° lorsque des services accessoires sont liés à un contrat de crédit, ’indication de la possibilité ou non de résilier chaque composante séparément et les implications d’une telle procédure pour le consommateur.

• De quelques règles de conduites supplémentaires (article VII 147/29)

L’intermédiaire de crédit ne peut :

• introduire de demande de crédit si, compte tenu des informations dont il dispose ou devrait disposer, il estime que le consommateur ne sera manifestement pas à même de respecter les obligations découlant du contrat de crédit;
• fractionner les demandes de crédit;
• intervenir que pour des contrats de crédit avec des prêteurs agréés à la FSMA. Le courtier de crédit ne peut pratiquer son activité que sous sa propre dénomination.

Nouvelle obligation également: l’intermédiaire de crédit doit communiquer à tous les prêteurs sollicités le montant des autres contrats de crédit qu’il a demandés ou reçus au bénéfice du même consommateur, au cours des deux mois précédant l’introduction de chaque nouvelle demande de crédit.

Rémunération de l’intermédiaire de crédit

• Echelonnement de la commission

Comme aujourd’hui, le commissionnement est le seul mode de rémunération possible : l’intermédiaire de crédit ne peut recevoir, directement ou indirectement, aucune rémunération, sous quelque forme que ce soit, du consommateur qui a sollicité son intervention.

L’intermédiaire de crédit n’a le droit de percevoir une commission que si le contrat de crédit pour lequel il est intervenu, a été conclu valablement et régulièrement quant à la forme.

À l’instar de ce qui se pratique pour le crédit à la consommation, le paiement de la commission sera échelonné selon les règles fixées par l’arrêté royal du 7 décembre 20162 : maximum 50 % à l’acte et le solde sur 24 mois. Cet échelonnement entre en vigueur le 1er janvier 2018 sauf pour les crédits hypothécaires avec une destination mobilière pour lesquels l’entrée en vigueur est fixée le 1er avril 2017.

Une période transitoire de 12 mois est néanmoins prévue, ce qui signifie qu’en pratique le commissionnement se fera comme suit :

• 2018 : max 50 % à l’acte – reste sur 12 mois.
• 2019 et années suivantes : max 50 % à l’acte – reste sur 24 mois. Le paiement échelonné est réparti par tranches égales, le paiement de ces tranches ne pouvant avoir lieu avant l’échéance des termes de paiement fixés dans le contrat de crédit et afférents à la période durant laquelle le paiement de la commission est réparti.

Le paiement des tranches de la commission peut être regroupé. Si ce paiement intervient lors de la première moitié du délai de remboursement total fixé dans le contrat de crédit, les tranches de la commission dont le paiement est regroupé ne peuvent être liquidées qu’après l’échéance des termes de paiement prévus par le contrat de crédit et afférents aux tranches de la commission.

• De quelques principes complémentaires

La manière dont les prêteurs rémunèrent leur personnel et les intermédiaires de crédit, ainsi que la manière dont les intermédiaires de crédit rémunèrent leur personnel et leurs sous-agents, ne peuvent pas porter atteinte à la règle de conduite générale (voir ci-dessus).

La structure des rémunérations du personnel ne peut porter préjudice à sa capacité de servir au mieux les intérêts du consommateur et, en particulier, ne dépend pas des objectifs de vente.

Lorsqu’un contrat de crédit est conclu en vue du remboursement intégral et anticipé d’un contrat de crédit antérieur, aucune commission n’est due si le même intermédiaire de crédit est intervenu pour les deux contrats. Ceci n’est pas d’application en cas de diminution significative du TAEG du nouveau contrat de crédit par rapport au contrat de crédit antérieur.

En pratique

FEPRABEL est en contact avec les différents acteurs concernés par le dossier. L’objectif est de développer des outils qui aideront les membres à concrétiser ces nouvelles obligations. FEPRABEL ne manquera pas d’informer ses membres à ce sujet.

Source : article édité par

Isabelle DASTOT

Directrice juridique FEPRABEL

1. Loi du 22 avril 2016 portant modification et insertion de dispositions en matière de crédit à la consommation et de crédit hypothécaire dans plusieurs livres du Code de droit économique. Moniteur Belge du 4 mai 2016.
2. Arrêté royal du 7 décembre 2016 réglementant l’échelonnement de la commission pour l’intervention des intermédiaires en matière de contrats de crédit. Moniteur Belge du 19 janvier 2017