Réflexions pour le marché britannique [1]

En décembre 2019, la Financial Conduct Authority (FCA), l’autorité de contrôle des marchés financiers britannique a rendu publique, une étude qu’elle a menée dans le cadre du crédit hypothécaire en Grande-Bretagne, et qui concernait plus spécifiquement les raisons qui conduisaient les consommateurs à revoir ou non leur emprunt…

Le marché hypothécaire au Royaume-Uni représentait grosso modo 1.300.000 crédits en 2018, les trois quarts de ces prêts ayant été octroyés par l’entremise d’intermédiaires (banques ou courtiers), le dernier quart ayant été souscrit en direct.  Une autre donnée intéressante indique que plus de 90%  de ces emprunts ont été contractés à taux fixe [2]. Ces chiffres ne concernent que les nouveaux crédits et pas les refinancements de prêts existants.

À la lecture de ces données, la FCA a pu tirer les principales conclusions suivantes :

• Le marché hypothécaire fonctionnait de manière optimale à bien des égards.
• Le niveau des transactions était élevé et les consommateurs obtenaient des prêts hypothécaires adaptés et abordables.
  
  

Toutefois, le marché hypothécaire n’a pas atteint tous les objectifs souhaités par le FCA. En effet, plusieurs éléments spécifiques restaient défavorables pour certains consommateurs qui :

• Payaient plus que ce qu’ils ne devraient pour leur emprunt (quelque 30% des consommateurs payaient en moyenne un surcoût d’environ 550€/an) ;
• Pourraient être limités par l’efficacité des outils disponibles pour aider à choisir un prêt hypothécaire moins cher (y compris les coûts des conseils qu’ils n’auraient pas sollicités) ;
• Pourraient être des emprunteurs de longue date à taux de réversion relativement élevé qui ne modifiaient pas ou ne pouvaient pas revoir leur crédit (environ 800 000 emprunteurs qui pourraient changer, seraient susceptibles d’encourir des coûts d’environ 1000€/an).
  
  

L’autorité de contrôle a donc commandé une étude afin de comprendre comment le marché pourrait mieux fonctionner, en tenant compte notamment du traitement équitable des emprunteurs de plus longue durée. L’enquête a porté sur plusieurs points d’attention :

• Faciliter le choix du prêt hypothécaire le plus adéquat pour les consommateurs ;
• Donner aux consommateurs plus de choix quant à l’aide (y compris les conseils) dont il a besoin ;
• Fournir plus d’aide aux consommateurs qui choisissent un intermédiaire ;
• Révision de crédit : offrir un traitement équitable pour les emprunteurs de plus longue date ;
• Révision de crédit : offrir un traitement équitable pour les emprunteurs qui ne peuvent pas effectuer de refinancement ;
• Améliorer les données réglementaires.
  
  

L’étude a utilisé le système « COM-B »[3], un cadre pour analyser et comprendre les changements de comportement. Le principe de base de ce système repose sur le fait que trois composantes sont nécessaires pour qu’un comportement donné se produise : la capacité, l’opportunité et la motivation. Les questions posées étaient respectivement :

• Capacité : Dans quelle mesure seriez-vous capable de refinancer votre crédit ?
• Motivation : Dans quelle mesure voudriez-vous refinancer votre crédit ?
• Opportunité : Dans quelle mesure le contexte vous autoriserait/permettrait-il de refinancer votre crédit ?
  
  

En ce qui concerne la capacité des consommateurs, l’étude a démontré qu’ils éprouvaient des difficultés à comprendre et à comparer les prêts hypothécaires. Par exemple : dans un contexte expérimental, où l’on proposait aux consommateurs cinq différentes offres de prêts hypothécaires à taux fixe de deux ans, accompagnées des informations classiques présentées habituellement (y compris le taux d’intérêt promotionnel, le TAEG et les frais), moins de la moitié (48%) des consommateurs étaient en mesure d’identifier l’offre la moins chère. Seuls 3% ont pu classer correctement les cinq offres [4]. Le score des consommateurs s’améliorait lorsque le coût sur 24 mois était inclus. Et il était généralement moins bon lorsque l’on incluait le coût mensuel.

Pour la composante « opportunité », l’analyse a montré que la vaste gamme de choix de crédits hypothécaires disponibles pouvait dérouter et décourager le consommateur à effectuer un refinancement. En effet, l’emprunteur moyen avait près de 500 différents produits hypothécaires à sa disposition sur le marché.

Pour ce qui est de la motivation, parmi les raisons qui incitaient les consommateurs à ne pas modifier leur crédit hypothécaire, on pouvait notamment citer « la confiance en leur fournisseur » (45% des personnes interrogées) et « le manque de temps » (29%) [5].

Au niveau du comportement, l’étude a indiqué que les emprunteurs  à taux variable étaient peu susceptibles de refinancer leur prêt hypothécaire. En général, une fois qu’ils avaient un taux variable, ils le conservaient dans la majorité des cas, De fait, plus de la moitié (53%) de ces emprunteurs avaient souscrit leur contrat hypothécaire depuis plus de dix ans [6].

Pour les besoin de leurs recherches, les auteurs ont constitué un échantillon qui regroupe tous les emprunteurs hypothécaires du Royaume-Uni qui ont acheté une maison entre juillet 2013 et juin 2014 avec un prêt hypothécaire à taux fixe de 2ans. Souhaitant se focaliser sur les personnes susceptibles d’avoir des options de modifications de leur emprunt, ils ont donc exclu :

• Les faibles montants empruntés (< 25 000€) ou les échéances à court terme (< 2ans)
• Ceux qui avaient des arriérés ou une clause de prorogation avec le prêteur ;
• Les prêts dont la quotité était trop élevée, probablement en raison d’une baisse des prix des biens immobilier.

En tenant compte de ces exclusions, ils ont obtenu un échantillon d’environ 230 000 emprunteurs. Pour les personnes de cet échantillon, les avantages financiers liés à la révision de leur crédit étaient importants. Les emprunteurs en cours de révision présentaient aussi certains traits de vulnérabilité par rapport à ceux qui avaient déjà contracté un refinancement hypothécaire.

Pour certains emprunteurs, il était même possible qu’ils aient moins à gagner en refinançant leur crédit à mesure que le montant emprunté diminuait. On a pu établir que le nombre d’emprunteurs faisait la différence de même que l’intervention d’un intermédiaire.

Quelles pourraient être les raisons pour ne pas revoir son crédit ? Quelles sont les caractéristiques des personnes qui ne souhaitaient rien changer ?

• Ces personnes se croyaient mieux informées sur les prêts hypothécaires que les propriétaires en général ;
• Elles étaient généralement satisfaites de leur prêt hypothécaire en cours ;
• Bien que certains l’aient envisagé, beaucoup n’ont jamais entrepris les premières étapes du processus de leur crédit.

Les principaux obstacles au changement relevés par l’étude pour ce type de consommateur étaient :

• Une relative satisfaction ;
• Le manque de volonté d’y consacrer du temps et d’en faire une priorité ;
• La crainte du changement ;
• La vulnérabilité ;
• La prise de décision « rationnelle », car on se considère mieux informé.

Pour la CFA, le travail d’information et d’éducation destiné aux consommateurs pour qu’ils parviennent à lever ces obstacles est donc loin d’être achevé. Et ce travail concerne certainement d’autres marchés et ne se limite pas au seul marché britannique.

Source : article édité par Eric VANHALLE

CEO Adjoint FEPRABEL

[1] Source : Mortgage market switching research – Reflections from the UK Market – Keith Hal & Laura Rodrigues, December 2019

[2] Source : FCA Mortgage Product sales data

[3] Source : Michie, S., van Stralen, M.M. & West, R. The behaviour change wheel : A new method for characterising and designing behaviour change interventions. Implementation Sci6,42(2011)

[4] Source : Which ? (2014) Briefing Note : Mortgage fees https://www.staticwhich.co.uk/documents/pdf/mortgage-fees-briefing-384449.pdf

[5] Source : Citizens Advice (2018)  Improving the Mortgage Market Citizens Advice format FCA Mortgage Market Study response (based on ComRes polling) ; Citizens Advice, Against the clock, november 2016

[6] Source : Bank of England/NMG survey (2016) featured in : Citizens Advice (2017)  Exploring the loyalty in the mortgage market.